Tháng 05-2021, dịch bệnh Covid bùng phát mạnh trở lại, và sẽ kéo dài trong nhiều tháng tới. Tình hình này sẽ ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản, vì sự lo lắng về sức khoẻ, an toàn của người dân, giảm việc đi lại, nên ở nhà nhiều, hạn chế gặp mặt nhau, nên các giao dịch BĐS càng khó khăn diễn ra.
Nhiều khi, người mua rất quan tâm, rất muốn mua, nhưng e ngại đi lại, nên hẹn chờ sau dịch mới đi xem. Bên cạnh đó, nhiều người đăng tin bán cắt lỗ, bán nhanh, bán huề vốn BĐS, đến từ nhiều lý do.
Sau đây, Thành liệt kê 5 trường hợp thường thấy khi bán cắt lỗ BĐS.
Mục lục
1. Do người thuê F1 rồi cho thuê lại F2
Đây là hình thức những người đi thuê nhà dài hạn, gọi nôm na là người thuê F1, thuê thời gian dài 3 – 5 năm. Họ thuê nguyên căn nhà lớn, 4-5 tầng, rồi ngăn thành các phòng nhỏ, đầu tư trang thiết bị, giường tủ, máy lạnh, bếp cho từng phòng, và cho thuê lại đến các khách F2
Hoặc người thuê các căn hộ trống ở chung cư, xong đưa nội thất, trang trí bắt mắt, đẹp thu hút, để cho thuê AirBnB, cho thuê ngắn hạn, theo ngày …
Trước khi xảy ra Covid, thì tình hình cho thuê rất tốt, có người còn hỏi Thành là còn căn hộ đẹp không, họ mua luôn 3 căn để làm dịch vụ cho thuê.
Khi Covid xảy ra, việc cho thuê trở thành thảm hoạ, người thuê F2 không thấy nữa, người đang thuê hiện tại (F2) thì phải trả nhà, vì hạn chế đi lại. Lúc này thì người thuê F1 bị trống nhà dài hạn, không có người thuê, nhưng vẫn phải tiếp tục trả tiền cho chủ nhà, nên rất là điêu đứng.
2. Mua sang tay, lướt sóng ngắn hạn, nhưng không thoát kịp.
Đối với các dự án mới BĐS mở bán theo giai đoạn, thường được thanh toán theo tiến độ. Các nhà đầu tư mua vào giai đoạn đầu, rồi nhanh chóng bán ra. Ví dụ với căn nhà 3 tỷ, nhưng tiền mặt họ chỉ đang có 1 tỷ. Theo tiến độ thanh toán thì với 1 tỷ này có thể trong vòng 6 tháng đến 1 năm, nhà đầu tư dự định sẽ bán ra với giá 3.2 – 3.5 tỷ để kiếm lời 200-500 triệu.
Tuy nhiên, không như dự định, trong khoảng thời gian đó họ không bán ra được, và khi đã trả hết 1 tỷ, gần đến hạn thanh toán mới, họ sẽ phải chạy vay đâu đó để thanh toán đợt tiền kế tiếp. Thế là họ bán lỗ.
Các phòng công chứng hiện nay cũng hạn chế làm việc, các hồ sơ phải gửi bưu điện tới, như vậy có nguy cơ mất mát giấy tờ rất nguy hiểm.
3. Bán lỗ để duy trì doanh nghiệp tư nhân.
Phần lớn các nhà đầu tư BĐS, họ cũng là chủ các công ty doanh nghiệp lớn, thời trang, mỹ phẩm, hàng quán ăn, du lịch …. Họ cũng phải chịu các chi phí cho doanh nghiệp của họ, chi phí mặt bằng, lương bổng nhân viên, các đơn hàng hợp đồng với đối tác vẫn phải tiếp tục triển khai …. nên nhiều khi phải bán lỗ căn nhà ra để có tiền duy trì doanh nghiệp công ty của họ.
4. Vay ngân hàng quá nhiều.
Các nhà đầu tư BĐS cũng rất thường vay ngân hàng, hay sử dụng đòn bẩy tài chính. Thông thường việc vay ngân hàng được đề xuất là không nên vay quá nhiều, không quá 30%, thì người vay sẽ có thể trong ngưỡng an toàn để trả nợ hàng tháng.
Với các ngân hàng nước hàng nước ngoài, họ còn áp dụng chính sách 28/36, nghĩa là vay ngân hàng mua nhà không quá 28%, và tổng các khoản vay khác nữa, thì không quá 36% thu nhập hàng tháng.
Với các dự án BĐS thông thường, ngân hàng cho vay lên đến 70%, thậm chí lên đến 80% và 100% trong thời điểm 2020-2021. Tất nhiên vay càng nhiều thì áp lực trả nợ hàng tháng càng lớn.
Xem bài: Cần lưu ý gì khi vay ngân hàng để mua nhà ?
Nhiều người đã rất liều lĩnh, khi vay lên đến 70% với ý định đầu tư một căn hộ, một căn nhà phố, nhiều khi là mua shophouse hơn chục tỷ, shophouse khối đế gấp 2-3 lần giá căn hộ. Họ dự định là đầu tư căn nhà đó, để cho thuê, và dùng chính số tiền cho thuê, để trả lãi ngân hàng hàng tháng. Sau một thời gian cho thuê và trả được lãi và gốc ngân hàng thì căn nhà kia sẽ thuộc về mình
Tuy nhiên, khi dịch covid bùng nổ, nên không cho thuê được, trong khi vẫn phải trả lãi và gốc hàng tháng, lúc này mắc kẹt nặng nề, đành bán cắt lỗ gấp.
Với căn hộ, gia chủ thường phải làm thêm nội thất tầm 100 – 200 triệu nữa. và hàng tháng vẫn phải trả phí quản lý từ 500-700k, với căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp thì phí quản lý là hơn 1.tr , mặc dù họ không ở.
Với các căn hộ cao cấp, hoặc shophouse mà giá mua ban đầu đã cao, nên khi cho thuê cũng với giá khá cao tầm hơn 18 – 20 triệu / tháng, càng khó cho thuê
Trong khi đó, nhiều người bán hàng đã chuyển sang bán online, nên cũng giảm việc thuê mặt bằng đi. Và hiện nay người bán hàng có nhiều sự lựa chọn hơn để thuê, do rất nhiều mặt bằng, shophouse đang bỏ không, thậm chí, giảm giá rất nhiều cũng khó cho thuê được.
5. Dòng bất động sản nghỉ dưỡng đứng yên luôn
Dòng BĐS nghỉ dưỡng đã gặp nhiều sóng gió và lay lất từ năm 2019 với sự kiện Cocobay sụp đổ, không trả được lợi nhuận cho gia chủ như cam kết. Các nhà đầu tư đã rất e dè với dòng bất động sản du lịch, các căn hộ condotel. Nhưng với dòng BĐS nghỉ dưỡng mà để ở, để sống, như căn nhà thứ hai, thì vẫn có giao dịch nhé.
Các dòng BĐS nghỉ dưỡng thường đi kèm với cam kết lợi nhuận 5-10% / năm, nhưng hiện tình hình dịch covid hiện tại, ngành du lịch rất là trống vắng, không có khách, nên cũng không có doanh thu nào, các gia chủ có muốn bán ra cũng cực kỳ khó vì ít ai dám mua các condotel vào thời điểm này. Nhiều căn Condotel đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 300 triệu đồng/căn, nhưng rất ít giao dịch.
Những điều rút ra được
5 tình huống kể trên là rất thường gặp, có thể còn nhiều trường hợp khác. Để tránh phá sản, lỗ nhiều, hoặc vào tiền quá nhiều, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ hơn, và nghiêng về hướng đầu tư dài hạn 3-5 năm, chứ không phải lướt sóng trong ngắn hạn nữa.
Thời điểm này thì giá BĐS đang tạm đứng lại do Covid, có giảm nhẹ. Nhưng về lâu dài 5-10 năm, thì giá BĐS luôn luôn tăng giá trị. Những người đầu tư dài hạn ít khi bán lỗ, họ vay ngân hàng ít, dự trù các rủi ro, tính toán dòng tiền và luôn có khoản dự trữ.
Khi đã chọn được bất động sản vị trí đẹp, căn nhà giá tốt, ưng ý, thì người ta giữ lâu dài, có thể để lại cho con cháu sau này. Cần phải có tầm nhìn dài hạn, tránh suy nghĩ lướt sóng, không được vay ngân hàng quá nhiều.
Trong tình hình dịch bệnh phức tạp thế này, cũng không nên đi ra ngoài nhiều, cần phải ở nhà. Để theo dõi tin tức BĐS, thì có thể theo dõi online qua các môi giới, các công ty sàn uy tín mà bạn tin tưởng, nhiều thông tin đã đưa lên mạng, như các video quay thực tế, flycam, rất là chân thực, và chọn lựa người môi giới đáng tin tưởng để làm việc.
