Mua nhà dự án giai đoạn 1 là một vấn đề nóng hổi được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Các dự án bất động sản hiện nay đang hình thành rất nhiều, vậy mua ở giai đoạn 1 mở bán, khi mới khởi công, sẽ được lợi ích gì, và rủi ro gì. chúng ta sẽ cùng tìm hiểu nhé.
Mục lục
1. Lợi ích khi mua nhà dự án giai đoạn 1 mở bán khởi công
Trước tiên là về Lợi ích nhé, cái này thì nhà đầu tư nào cũng mong muốn. Lợi ích đáng kể nhất đó là giá bán và lợi nhuận.
Vào giai đoạn đầu, khi dự án mới râm ran thông tin, các thông tin chưa chi tiết, pháp lý lúc này chưa đầy đủ, nên những người quan tâm còn rất là e ngại. Đúng lý với các dự án BĐS, thì phải xây xong móng, và được nghiệm thu móng cọc, có giấy phép bán hàng, mới được mở bán. Và khi đó sẽ thu tiền khách là 25-30% ngay.
Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng cần tiền góp, huy động vốn từ người mua, cho quá trình xây dựng móng, họ cũng vay ngân hàng nữa, nên các chủ đầu tư sẽ mở bán từ khi dự án mới khởi động, san lấp mặt bằng, chỉ mới rục rịch khởi động việc xây dựng. Lúc này giá bán sẽ thấp nhất để thu hút người quan tâm, kèm nhiều quà tặng, khuyến mãi.
Các dự án BĐS sẽ chia ra làm vài đợt bán hàng, dự án ít căn thì 2-3 đợt, nhiều căn thì 5-7 đợt, đợt mở bán sau sẽ ra giá cao hơn đợt mở bán trước.
Đợt bán đầu tiên sẽ có giá thấp nhất, cùng với nhiều quà tặng, voucher, bốc thăm trúng thưởng. Lợi nhuận cao, đi kèm rủi ro cao.. Người mua đợt đầu thường là các nhà đầu tư khá mạo hiểm, và có kinh nghiệm, hoặc đi cùng người có kinh nghiệm.
CĐT đợt đầu sẽ thăm dò thị trường, nên thường mở bán số lượng căn ít ít, phần lớn là các căn có vị trí không đẹp, chỉ xen lẫn vào 1 ít căn vị trí đẹp, cùng với vài căn có giá thấp nhất, như giá dự kiến (giá rumor), để thu hút sự chú ý, hấp dẫn người quan tâm, tạo sóng cho thị trường đợt kế tiếp.
Có thể bạn quan tâm:
- Dự án biệt thự iD Junction mở bán giai đoạn 1.
- Dự án Thảo Điền Green – Vị trí vàng quận 2.
Ban đầu các CĐT sẽ cho booking giữ chỗ, với số tiền tầm 50 triệu /căn với các dòng căn hộ trung cấp, với các căn cao cấp hơn thì phí giữ chỗ sẽ là 100 – 200 triệu, hoặc muốn book các căn siêu đẹp, như Duplex, Penthouse, phí giữ chỗ có thể lên đến 500.tr. phí giữ chỗ sẽ được hoàn lại nếu khách hàng không mua. Người mua cần đọc kỹ hợp đồng giữ chỗ, có điều khoản hoàn tiền.
Với các dự án HOT, số lượng căn ít, vị trí đẹp, nhiều nhà đầu tư sẽ có lời ngay buổi mở bán, thậm chí ngay trong buổi mở bán, họ lấy được căn, là rao bán ngay với số tiền chênh 50-100-200 triệu, như vậy họ mới bỏ ra số tiền giữ chỗ 50-100.tr chuyển thành cọc, thì bán ra ngay chênh 50tr với căn hộ, với nhà phố có khi chênh ngay 100-200 triệu, kiếm lời ngay từ 50-100%, có dự án có thể lời ngay 200%. Thêm nữa họ còn được lợi thêm phần quà tặng, chiết khấu của CĐT do mua đợt đầu.
Nếu họ giữ không bán ra ngay, thì thanh toán theo tiến độ từ giai đoạn 1 cũng rất là kéo giãn, mỗi kỳ thanh toán không quá nhiều. Vì việc thanh toán sẽ đi theo tiến độ xây dựng. Mua các đợt sau thì tiến độ thanh toán mỗi kỳ sẽ nhiều hơn.
Về sau, nhiều chủ đầu tư không cho chuyển tên trên cọc, phải tới khi ra hợp đồng mua bán mới cho chuyển nhượng, nên việc đầu tư lướt sóng mới giảm đi.
Qua đợt 1 mở bán, sẽ tuỳ tình hình kết quả bán được bao nhiêu, độ hấp thu thị trường thế nào, để ra chương trình bán hàng cho đợt kế tiếp, có thể tăng giảm quà tặng, mở thêm các căn vị trí đẹp ….
Như vậy người mua đợt đầu sẽ được lợi nhất về Giá bán, nhưng đồng thời sẽ đi kèm các rủi ro
2. Rủi ro khi mua nhà dự án mở bán giai đoạn đầu
Rủi ro 1: Chậm trễ xây dựng
Các dự án bất động sản từ lúc xây dựng đến khi hoàn thiện thường khá lâu, với nhà phố thì xây khá nhanh tầm hơn 1 năm, còn với căn hộ có thể từ 2-3 năm, Một số dự án qui mô rất lớn thì dự kiến nhận nhà có thể lên đến 5 năm.
Đã có nhiều dự án, mở bán xong thì bị chậm trễ xây dựng, thậm chí qua 1-2 năm vẫn là một bãi đất trống, có thể do vướng pháp lý, hoặc CĐT không đủ tiền.
Ví dụ một dự án bên quận 2, mở bán từ 2019 với mức giá 40.tr /m2 đã bán hết, nhưng tới giờ họ vẫn chưa xây, do nhiều lý do, một phần giá vật liệu xây dựng tăng tới 40%, và họ sẽ trả lại tiền cho những người mua, kèm lãi suất, nhưng người mua nhà năm 2019, giờ cầm lại số tiền đó, sẽ không đủ để mua căn nhà mới tương tự, cùng vị trí, với cùng số tiền đó, vì giá mới năm 2021 đã lên một nấc mới
Nhưng đó cũng là điều may vì CĐT đã trả tiền. Có vài CĐT, không xây dựng, mà cũng không trả tiền luôn, người mua nhà càng điêu đứng hơn. đã có nhiều cuộc biểu tình mạnh mẽ
Rủi ro 2: Hoàn thiện không như quảng cáo
Rủi ro thứ hai, là họ xây xong rồi, nhưng bàn giao nhà không đúng như chất lượng lúc quảng cáo, vật liệu bàn giao không tương xứng, tường thấm nứt bong tróc, đường nước có mùi hôi … rất nhiều vấn đề.
3. Hạn chế rủi ro mua BĐS dự án giai đoạn 1
Để hạn chế rủi ro rót tiền giai đoạn đầu, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về uy tín chủ đầu tư, các dự án họ đã bán trước đó. Người mua nhà nên đi xem các dự án chủ đầu tư đó đã làm hoàn thiện và bàn giao, dự án trước họ có xây đúng tiến độ không. Bàn giao có đúng như quảng cáo không.
Người mua cũng hỏi thăm cư dân có phản ánh gay gắt điểm nào không, hay họ hài lòng, lịch sử hình thành của CĐT, hoặc đặt câu hỏi vào các group BĐS trên facebook.
Một chủ đầu tư tốt và uy tín sẽ đưa thông tin rõ ràng minh bạch, và dự án cũng có các đối tác liên kết uy tín, như nhà thầu, ngân hàng, đơn vị thiết kế. Bản thiết kế quy hoạch toàn khu, mặt bằng layout, tiện ích, hình ảnh video phối cảnh.
Về pháp lý cơ bản, ít nhất cũng có phải 1/500, sổ hồng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giấy phép xây dựng, chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu có ngân hàng vào cho vay thì tương đối ổn. Vì khi ngân hàng vào thì họ sẽ kiểm tra chủ đầu tư và dự án rất kỹ.
Thêm nữa là bạn đọc kỹ hợp đồng, các điều khoản, nếu không rành thì thuê luật sư tư vấn.
4. Kết
Mua nhà dự án giai đoạn 1 là một trò chơi mạo hiểm, nếu mọi thứ đều ổn, thì chắc chắn người mua sẽ có lời, các trường hợp bán lỗ, thường là người mua vay ngân hàng quá nhiều, xong gặp khó khăn trong cuộc sống, nên kẹt tiền trả cho ngân hàng, thành ra phải bán lỗ.
Còn nếu dự án triển khai đúng tiến độ, mọi thứ đều ổn, thì người mua giai đoạn 1 toàn là có lợi nhuận tốt.
Nếu bạn sợ rủi ro mua giai đoạn 1, thì có thể mua giai đoạn 2, giai đoạn 3, khi quan sát tiến độ dự án họ có xây đúng không, có dính vấn đề nào không.
An toàn hơn nữa là chờ dự án xây xong thì mới mua lại sản phẩm chuyển nhượng, tất nhiên giá lúc này sẽ khá cao, và không được các gói ưu đãi của ngân hàng, không được mua trả góp, phải thanh toán một cục.
Hi vọng các điều trên sẽ phần nào hữu ích cho các nhà đầu tư mới tham gia vào ngành BĐS.
