Mục lục
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập !
Vay ngân hàng mua nhà là một bài toán đang được rất nhiều sự quan tâm từ các gia đình, cá nhân.
Hiện nay giá trị bất động sản ngày càng tăng nhanh chóng mặt, thu nhập và lương hàng tháng của nhiều người đã không thể theo kịp tốc độ tăng giá BĐS, mơ ước có ngôi nhà riêng ngày càng xa xăm.
Podcast BĐS:
Giá trị BĐS sẽ tăng hàng năm do các yếu tố:
- Giá BĐS tăng do trượt giá, lạm phát, tăng đều hàng năm 5-6%
- Giá BĐS tăng theo tiến độ dự án, từ lúc san lấp, làm móng, lên tầng, cất nóc, bàn giao, đi vào hoạt động, cư dân về đông …
- Hoàn thiện về pháp lý, giá tăng khi căn nhà thuộc dự án, ra được sổ hoàn chỉnh.
- Hạ tầng được cải tiến nâng cấp, đường xá được mở rộng, thêm cầu vượt, tăng kết nối giao thông làm tăng giá BĐS mạnh mẽ.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ đất nông nghiệp lên thổ cư,…
- Nhu cầu tìm nhà tăng cao, khan hiếm
- Giá vật liệu xây dựng, sắt thép, cát, xi măng … tăng mạnh
Với nhiều yếu tố như trên, khiến giá nhà đất, BĐS, căn hộ, đất nền … tăng nhanh giá trị hơn hẳn thu nhập của rất nhiều người. Để giải bài toán mua nhà, cần nghĩ đến giải pháp ngân hàng hỗ trợ.
Việc vay ngân hàng mua nhà hiện nay là việc rất phổ biến, với rất nhiều gia đình tìm kiếm một tổ ấm, một nơi để đi về. Với các gia đình trẻ, khi nguồn vốn còn ít, chưa đủ mua trọn vẹn bất động sản, thì thường có giải pháp là ngân hàng hỗ trợ vay mua nhà.
Với nhiều người siêu giàu, họ cũng vay ngân hàng mua nhà, như là một đòn bẩy tài chính. Cho dù những người siêu giàu đủ tiền mặt, để trả hết 100% giá trị BĐS, nhưng họ cũng sẽ vay khi được những chính sách ưu đãi hấp dẫn từ ngân hàng, nhất là với các dự án BĐS. Họ tính toán về dòng tiền rất kỹ lưỡng, và dành số tiền mặt đang có để kinh doanh buôn bán.
1. Ngân hàng cho vay mua nhà được bao nhiêu ?
Thông thường các dự án BĐS cho vay lên tới 70-80%, thậm chí là 100%, nếu có sẵn tài sản nhà đất riêng thế chấp lấy 30%, và ngân hàng sẽ cho vay lên đến 75% giá trị của sổ hồng mà bạn thế chấp.
Tuy nhiên nếu bạn vay ngân hàng mua nhà tới 70% thì áp lực trả nợ lãi ngân hàng sẽ rất cao, và sẽ là vấn đề đau đầu, gây áp lực cuộc sống nặng nề, gây căng thẳng stress trong gia đình. Để nhẹ nhàng hơn, thì bạn chỉ nên vay 30-40%, hoặc tối đa là 50% giá trị căn nhà mà bạn tính mua.
Với các gia đình trẻ, thường tìm mua căn nhà ở tầm giá 1-3 tỷ, như căn hộ hay nhà nhỏ ở vùng ven, Thành lấy ví dụ căn nhà 2 tỷ, vay 50% là 1 tỷ. dùng chính căn đang mua để vay.
2. Điều kiện để vay
Ngân hàng sẽ xét duyệt rất nhiều tiêu chí, yêu cầu bạn có sống và làm việc tại khu vực bạn đang mua nhà, là công dân VN tuổi 18-70. không có lịch sử nợ xấu tại ngân hàng. và tất nhiên Ngân hàng sẽ xét duyệt thu nhập của bạn là bao nhiêu dựa vào đơn xác nhận từ phía công ty đang công tác, và sao kê lương nhận qua ngân hàng, trong 6-12 tháng gần nhất, hay hợp đồng lao động, hợp đồng cho thuê mặt bằng, giấy phép kinh doanh, nhà đất sẵn có …
Thông thường ngân hàng sẽ tính toán số tiền tổng gốc và lãi phải trả mỗi tháng của khoản vay không vượt quá 70% tổng thu nhập của bạn.
Bạn có đủ khả năng trả nợ không ?
Về phía bạn, chỉ nên chi 30-40% thu nhập dành cho việc trả nợ ngân hàng mỗi tháng, cố lắm tối đa là 50% thôi, còn lại dành cho chi phí sinh hoạt gia đình và dự trữ 1 khoản dành cho những lúc khó khăn, biến động thị trường, bệnh tật …
Bạn cũng phải tự đánh giá chi phí sinh hoạt hàng tháng cần thiết dành cho cá nhân, cho gia đình, cho con cái đi học, học thêm, phí xăng xe, phí quản lý nhà …. Trừ hết các khoản chi phí đi, để xem mỗi tháng có thể dư được bao nhiêu $ dành cho việc trả nợ ngân hàng, rồi mới tính toán được việc vay ngân hàng mua nhà.
Nếu bạn mua căn nhà đã hình thành và chưa có ý định ở ngay, ví dụ mua để dành cho con cái về sau, hiện tại căn nhà mới mua có thể để cho thuê nguyên căn, hoặc cho thuê 1-2 phòng, cho thuê mặt bằng tầng dưới, sống tầng trên … thì bạn nhẩm tính số tiền thuê cộng vào phí trả nợ hàng tháng.
Khi có kế hoạch mua nhà, bạn cần sớm liên hệ đến ngân hàng, để được tư vấn chi tiết, và xét duyệt khoản vay. Trong nhiều trường hợp, tới khi mua nhà, ký cọc, rồi người mua mới gọi đến ngân hàng. Và sau khi thẩm định, ngân hàng không cho bạn vay số tiền bạn mong muốn, ví dụ bạn cần vay 1 tỷ, nhưng ngân hàng chỉ cho vay 500 triệu, thì lúc này bạn sẽ vô cùng khó khăn. Nếu bạn bỏ không mua nữa, thì mất cọc, hoặc phải tìm mọi đường vay mượn thêm bên khác, để đủ tiền mua nhà, đường nào cũng khó.
3. Thời hạn vay vốn và mức lãi suất các ngân hàng
Bạn có thể vay ngân hàng mua nhà từ 24 tháng -240 tháng (20 năm), một số ngân hàng có thể cho vay lên tới 35 năm. Với khoản vay lớn, 1 tỷ, bạn nên vay với thời hạn dài, từ 10-20 năm, để số tiền trả nợ hàng tháng có thể “dễ thở”, đỡ gây áp lực đến cuộc sống thường ngày.
Chú thích: LSTK: Lãi suất tiết kiệm, LSCS: Lãi suất cơ sở, CPV: chi phí vốn.
Các ngân hàng nước ngoài (Standard Chartered, HSBC, Hong Leong, UOB…) thường có lãi suất cho vay thấp hơn các ngân hàng trong nước. Do đó nếu bạn có đủ điều kiện đi vay, đủ chứng minh tài chính, hãy làm việc với các ngân hàng nước ngoài.
Ngoài ra, khi đi vay ngân hàng mua nhà, nhiều người thường chỉ quan tâm tới lãi xuất ưu đãi 1-2 năm đầu mà không để ý tới lãi suất thả nổi sau khi hết thời hạn ưu đãi. Đây là một sai lầm lớn, một số ngân hàng có thể đưa ra lãi suất ưu đãi thấp nhưng lãi thả nổi rất cao, để bù giai đoạn đầu, do vậy tổng lãi còn cao hơn. Bạn cần hỏi kỹ nhân viên ngân hàng khi nhận tư vấn vay. Hãy cân nhắc bức tranh tổng thể trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Bị ép mua Bảo hiểm nhân thọ khi vay ngân hàng mua nhà ?
Một số ngân hàng lại có “chiêu” ép khách hàng mua bảo hiểm nhân thọ khi vay mua nhà đất, thực tế đây chỉ là gói bonus, không phải bắt buộc. Nhân viên ngân hàng không nắm rõ các điều khoản của bảo hiểm nhân thọ, mà chỉ cố gắng bán cho bằng được. Gói bảo hiểm đó cũng có thể không đầy đủ các quyền lợi dành cho khách hàng, về khám điều trị, đền bù khi xảy ra vấn đề về sau, mà chỉ là điều kiện để khách hàng được vay ngân hàng mua nhà. Nếu ngân hàng cứ ép bạn phải mua BHNT, thì bạn có thể qua ngân hàng khác.
Về phí trả nợ trước hạn
Trong trường hợp bạn có được số tiền vay mượn từ ba mẹ người thân sớm, và muốn tất toán sớm khoản vay, thì các ngân hàng sẽ phạt, phí phạt trả nợ trước hạn, tuỳ ngân hàng sẽ khoảng 1-3% số tiền trả nợ trước hạn. với nhiều ngân hàng, sau 5 năm đầu, bạn có thể tất toán khoản vay, mà không phải đóng khoản phạt này. Bạn cần hỏi kỹ bên ngân hàng trước nhé.
4. Số tiền phải trả hàng tháng bao gồm gốc và lãi
Thông thường hiện nay, nhiều ngân hàng sẽ dùng phương thức tính lãi suất áp dụng trên dư nợ giảm dần, Gốc trả đều hàng tháng và lãi tính theo dư nợ còn lại
Ví dụ bạn vay 1. tỷ trong 15 năm (là 180 tháng) thì số tiền gốc trả hàng tháng là 5.55. tr, Số tiền này sẽ không thay đổi cho đến khi hết 15 năm (180 tháng).
Lãi tính theo dư nợ còn lại: Số tiền lãi hàng tháng sẽ giảm dần vì tiền gốc trả được bao nhiêu thì số tiền lãi cũng sẽ giảm tương ứng với tiền gốc.
Thông thường ngân hàng sẽ ưu đãi cho bạn vay trong 12 tháng đầu với lãi suất ưu đãi khoảng xung quanh mức 8%, sau khoảng thời gian ưu đãi sẽ tính lãi suất theo thị trường thời điểm đó, hiện tại là quanh mức 11%.
5. Ví dụ mẫu bảng tính vay ngân hàng mua nhà
Thành sẽ lấy ví dụ bạn cần vay 1 tỷ, trong 15 năm, 180 tháng, với mức ls ưu đãi 12 tháng đầu là 8.1% (0.675% / tháng), sau khoảng thời gian ưu đãi sẽ là 11.3% (0.942% / tháng), thì tổng số tiền lãi và gốc bạn phải thanh toán hàng tháng cụ thể như sau
Tháng đầu tiên phải trả:
Tiền lãi = 1.000.000.000 x 0,675% = 6.750.000
Tiền gốc = 1 tỷ chia cho 180 tháng = 5.555.555
Tổng lãi + gốc = 12,3.tr
Tháng thứ hai phải trả
tiền gốc bằng như trên, 5.555.555
tiền lãi sẽ bằng (1 tỷ – 5.555.555) x 0.675% = 6.712 .000
Tổng lãi + gốc =12.268.000 ít hơn tháng đầu tiên một chút,
Cứ vậy bạn tính cho 10 tháng tiếp theo.
sau 12 tháng đầu được tính ưu đãi ls mức 8.1 %, thì từ tháng 13 mức ls là 11.3% là 0.942% tháng, lúc này dư nợ còn lại là 933.333.333
Tháng thứ 13 phải trả
Tiền lãi: 933.33.tr x 0.942% = 8.788.889
Gốc vẫn là 5.555.555 tr
Tổng gốc và lãi là 14.344.444, đây là tháng mà có số tổng tiền cao nhất mà bạn phải trả cho ngân hàng,
Cho nên mức thu nhập của bạn nên nhiều hơn gấp đôi số tiền phải trả hàng tháng, tức khoảng mức thu nhập gia đình nên ở mức 30 triệu trở lên.
Trường hợp bạn 70% của 2 tỷ, là 1.4 tỷ, cùng với mức lãi suất như trên, thì tháng cao nhất bạn phải trả là 20 triệu, nên mức thu nhập của bạn nên là 40-50 triệu trở lên.
Tổng kết:
Qua việc tính toán chi tiết bài toán vay ngân hàng mua nhà, và có kế hoạch rõ ràng, sẽ giúp bạn trong tâm thế chủ động để sở hữu căn nhà ưng ý.
Chúc các quý khách hàng chọn lựa được căn nhà phù hợp nhu cầu, tận hưởng cuộc sống.