Hiểu rõ về khu Compound BĐS đánh giá 9 ưu nhược điểm

Khu compound nhà đất là một loại hình bất động sản rất được săn đón đầu tư trong những năm gần đây. Gia chủ thường là giới siêu giàu, doanh nhân, hay nghệ sĩ, diễn viên, thích cuộc. Với nhu cầu về mức sống tăng cao, sống sang trọng, đẳng cấp, và cũng cần an ninh, riêng tư, thì khu nhà compound được đông đảo quý khách lựa chọn.

Đặc điểm khu compound có ưu nhược điểm gì ? Bài này Thành sẽ phân tích đa chiều về nhà phố compound, dựa trên hiểu biết và kinh nghiệm cá nhân về phân phối loại hình bất động sản độc đáo này.

1. Khu nhà compound là gì ?

Khu compound nhà đất là một khu dân cư khép kín, thường là khu nhà phố, biệt thự thấp tầng, bắt đầu phổ biến từ 2014-2015, hình thành tại quận 7 Phú Mỹ Hưng, rồi quận 2, quận 9. Các khu dân cư này thường là thuộc phân khúc bất động sản cao cấp, đắt tiền, vị trí đẹp, tiềm năng, có nhiều tiện ích đa năng, thông thoáng, cây xanh, dành cho những gia chủ giàu có, giới doanh nhân, hay nghệ sĩ, diễn viên.

Khu dân cư compound thường có số lượng giới hạn căn, vì quỹ đất trong trung tâm thành phố không còn nhiều, và thường được làm khu căn hộ, nên quỹ đất lớn để làm nhà phố compound khá là hiếm, và rất được săn đón bởi các nhà đầu tư.

2. Tiện ích compound chú trọng không gian sống, SỨC KHỎE

Đặc điểm nổi bật của khu compound là chú trọng phần tiện ích, đa năng, chiếm diện tích khá nhiều, gồm các khu công viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em, hồ bơi, sân cầu lông, bóng rổ, tennis, đường nội khu rộng rãi, thông thoáng. Thành đã dạo chơi một vài khu, và thấy là chủ đầu tư thường chọn quỹ đất gần sống, có sông vây quanh, đem lại không khí mát mẻ, trong lành.

Với diện tích xây dựng nhà ít, khu nhà phố biệt thự compound tập trung vào thiết kế cảnh quan và đem lại chất lượng không gian sống tận hưởng, nghỉ dưỡng, môi trường tươi xanh, rợp bóng mát, những bãi cỏ xanh mát mắt và những hàng hiên đầy hoa đẹp hút mắt, đem lại không khí trong lành, rất tốt cho sức khoẻ.

Một số gia chủ cho Thành biết là từ khi về sống trong các khu này, thì các bệnh cảm cúm, viêm xoang, viêm mũi họng dị ứng giảm hẳn, tốt cho cả ông bà và những đứa trẻ của họ, giảm hẳn số lần phải đi khám bệnh trong năm.

Buổi sáng thì các anh chị cùng tập thể dục, yoga, thiền, chạy bộ quanh bờ sông, những buổi chiều các cô bác ngồi chơi trò chuyện bên bờ hồ, rất là vui vẻ, thư giãn. Trẻ em chơi vui giao lưu với nhau thân thiết.

Khu tiện ích rất gần nhà, nên chỉ cần đi bộ vài bước là tới, xem như đi bộ tập thể dục. Sáng sớm khởi động ngày mới với việc hít thở sâu không khí tươi xanh, chiều đi làm về thì dạo chơi cùng con cái trẻ em ngay công viên bên hồ.

Không như các khu nhà bên ngoài, để mà cho con cái trẻ em đến công viên chơi, hay đi bơi, thì phải lấy xe chạy tới, nhiều khi lười biếng luôn.

Một số khu nhà compound đã hình thành như Park Riverside, biệt thự Villa Park, Lucasta, Verosa Park, khu biệt thự Chateau Phú Mỹ Hưng, Nine South … Thành đã có quay một số video youtube các khu biệt thự.

Xem thêm:

• Khu biệt thự iD Junction compound xanh mát bình yên.

Khu biệt thự, nhà phố biệt lập là một giải pháp sức khỏe dành cho những người mong muốn sống ở một nơi có nhiều cây xanh thoáng đãng, sạch sẽ, cảnh quan đẹp hút mắt như khu resort, chú trọng chất lượng sống, giống như nghỉ dưỡng ở các khu du lịch, nhưng không quá xa trung tâm thành phố.

Trong các khu trung tâm thành phố Saigon, Hà Nội, hiện không còn những quỹ đất lớn, rộng rãi, để làm các dự án compound như vầy, và khi có quỹ đất, thì thường họ làm căn hộ cao cấp, vì bán được số lượng căn nhiều hơn, mật độ dân cư cao hơn.

Với các khu nhà compound, thì gia chủ không chỉ là sở hữu 1 ngôi nhà, mà còn được cả một khu tiện ích rộng rãi, một không gian sống chất lượng.

Thành không biết có điểm chung nào mà phần lớn các khu dân cư khép kín này thường chọn quỹ đất gần các sông, kênh rạch. Hoặc do địa lý Việt Nam được ưu ái rất nhiều sông rạch len lỏi vào các khu vực sống. Khi sống gần sông, sẽ cảm nhận một cuộc sống bình yên, thư thái, mát mẻ.

An toàn, sạch sẽ cho con cái, trẻ em

Đặc điểm trong nhà đất compound thường là khu an toàn, vì có cổng bảo vệ rào quanh, camera an ninh theo dõi, nên thường là an toàn cho trẻ em, và cũng rất sạch sẽ do có người quét dọn vệ sinh chung trong nội khu. Bố mẹ có thể lo làm việc nhà, và để con cái chơi tự do trong nội khu. Trẻ em các nhà sẽ giao lưu với nhau.

Tất nhiên là bạn phải đóng phí quản lý nhé.

3. An ninh, biệt lập, riêng tư

Nhà trong compound thường là khu biệt lập, khép kín nên được bảo vệ nghiêm ngặt, có hệ thống camera an ninh, thẻ ra vào, bảo vệ cũng thường đi tuần liên tục. Như Thành đến các khu này gặp chủ nhà, mà khi mình đi lòng vòng 1 mình trong đây, cũng bị bảo vệ để ý và hỏi.

Người lạ đến khu compound, sẽ gặp bảo vệ chặn ở ngoài, hỏi vào làm gì, đi gặp ai, đọc đúng tên chủ nhà, đúng căn, thậm chí phải phone chủ nhà nhắn bảo vệ cho vào. Đối với người vào làm công trình như lắp đặt, xây dựng, có thể bảo vệ sẽ đòi giữ lại CMND, khi nào ra sẽ trả lại.

Những người bán hàng rong hay bán vé số cũng không thể vào được, cái này có thể vừa là ưu điểm, vừa là nhược điểm, vì thỉnh thoảng mình cũng cần mua từ những người bán hàng rong, do tiện và nhanh, hay gọi chị thu mua ve chai

Vì thế trong khu nhà compound thường rất an ninh, hiếm có việc trộm cắp, và đỡ sợ nhất là vấn nạn bắt cóc trẻ em. Như các nhà phố bên ngoài, không dám để con cái chơi trước nhà đâu, rất sợ luôn.

Số nhà trong khu compound thường không quá nhiều, dân cư ít, nên khá là yên tĩnh, riêng tư. Có bảo vệ, camera theo dõi nên an toàn cho trẻ em, bố mẹ yên tâm làm việc, để bé chơi trước nhà.

4. Mật độ dân cư thấp, văn minh trí thức tương đồng

Phần diện tích đất dành cho việc xây dựng nhà ở thường chiếm khoảng chưa tới 50% tổng diện tích toàn khu, phần còn lại dành cho tiện ích, công viên, khu vui chơi nên mật độ xây dựng thường thấp. Và thường toàn là nhà thấp tầng, không bị che mất ánh sáng như các khu chung cư căn hộ, nên rất thoáng về ánh sáng, đón nắng, đón gió.

Do đó, mật độ dân cư thấp, 50%, nên yên tĩnh, riêng tư, chỉ nghe có tiếng trẻ em vui đùa à, âm thanh trong trẻo vui tai. À, do xung quanh cây xanh nhiều, nên có tiếng dế và côn trùng nữa, hihi.

Cư dân thường là những doanh nhân thành đạt, gia đình giàu có, giới nghệ sĩ, diễn viên, các CEO công ty. Phần lớn là những anh chị có học vấn cao, tri thức, và lịch sự. Các hàng xóm đều tương đồng về mức sống, thu nhập, văn hóa, dễ hòa hợp giao lưu. Sống trong khu dân cư văn minh và mọi người đều có ý thức, thì các gia đình sẽ thấy thoải mái, ít thấy những phiền toái và đụng chạm giữa các hàng xóm.

Do phần lớn những người giàu đều là giới kinh doanh, nên việc gặp gỡ nhau thường xuyên sẽ gia tăng các cơ hội làm việc, phát khởi ra những ý tưởng mới. Nên nhiều khi, người mua nhà ở khu compound, không chỉ là để ở, mà là mua một không gian sống với các hàng xóm ngang tầm dẳng cấp, để tìm kiếm cơ hội gia tăng kinh doanh nhiều hơn nữa.

Thành thấy là các cư dân đều rất ý thức, ít thấy tình trạng hát karaoke to đùng, hay quát mắng con cái ngoài đường. Và bên cạnh đó, là có ban quản lý, quản trị, có vài nguyên tắc giữ gìn văn hóa chung trong nội khu. Nếu có gì mâu thuẫn giữa các nhà, tranh chấp, thì ban quản lý có thể hỗ trợ một phần giải quyết các vấn đề của các gia đình.

Thêm nữa, một môi trường sống lành mạnh cũng là nơi cho các trẻ em học hỏi, chơi thể thao cùng nhau và phát triển tốt cả trí tuệ và thể chất.

5. Hạ tầng đồng bộ

Nhà đất biệt thự khu biệt lập thường được quy hoạch đồng bộ, đường điện nước đi âm dưới đất, đường nội khu theo các tiêu chuẩn xây dựng, đủ 2 làn xe hơi, trục đường chính sẽ đi xuyên dự án nên rộng hơn.

Các nhà xây dựng theo một kiểu mẫu, 1 concept cho toàn khu, thường là yêu cầu chừa phía trước 2-3m, chừa phía sau, để cho thông thoáng, một số nơi quy định cả màu sơn bên ngoài nhà. Về số tầng cũng cố định và giới hạn, không được xây vượt, không được xây sửa thay đổi toàn bộ thiết kế ngôi nhà. Những gia chủ có gu thiết kế riêng sẽ không thích ở điểm này.

Việc xây dựng toàn khu sẽ do các công ty xây dựng lớn, như Hòa Bình, Coteccons, Ricons, Unicons, Newtecons, Udic … Họ sẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng xây dựng toàn khu. Các công ty lớn có danh tiếng trên thị trường nên họ cũng chỉ hợp tác với các dự án  lớn, pháp lý đảm bảo ổn định, chọn lựa vật liệu đúng chuẩn, nghiệp vụ chuyên môn bài bản, để giữ uy tín tốt của họ.

Các khu đô thị mới hiện nay, đều buộc phải xây dựng theo quy hoạch, và đồng bộ. Kể cả các dự án BĐS mà chỉ bán đất nền, chưa xây nhà, cũng có tiêu chuẩn xây dựng quy định, nếu xây không đúng, thì sẽ không hoàn công được.

Với hạ tầng quy hoạch đồng bộ, khi dự án xây xong, bàn giao, quay flycam từ trên cao nhìn rất đẹp.

6. Vị trí dự án thường ở vùng ven chứ không ở trung tâm TP

Các dự án nhà phố biệt thự khu compound thường chiếm quỹ đất lớn hơn chục hecta, mà trong trung tâm thành phố sẽ không còn nhiều quỹ đất như thế, Nếu có quỹ đất lớn, chủ đầu tư thường làm căn hộ, vì số lượng căn nhiều hơn và giá “dễ thở” hơn nhà đất. Như khu vực Bason quận 1, có các căn biệt thự Vin lên đến hơn trăm tỷ, nên không dễ gì sở hữu, bên cạnh đó là các căn hộ có mức giá từ 5-6 tỷ trở lên.

Các khu nhà đất biệt lập thường chỉ xuất hiện ở xa xa trung tâm Saigon, Hà Nội, cách chừng 10-20 km, nhưng có vị trí đẹp, giao thông kết nối thuận lợi, và đi xe hơi cũng chỉ mất 20-30 phút để vào trung tâm. Và cũng chỉ khi ở xa xa trung tâm, thì mới ít khói bụi, ít ô nhiễm môi trường hơn, được sống trong không khí trong lành, tăng cường sức khỏe thể chất.

Với các dự án đón đầu việc phát triển hạ tầng của Nhà nước, thì về sao sẽ tăng giá trị rất mạnh. Các vùng ven cũng thường nằm trong kế hoạch lên quận, lên đô thị, hay cấp thành phố, nên việc đầu tư sớm sẽ thừa hưởng tính tăng trưởng này.

Một số dự án tại quận 9 hình thành từ 2015-2017, đến cuối 2020 thì quận 9 được gộp với quận 2 và Thủ Đức hình thành thành phố Thủ Đức, thế là giá trị nhà đất tăng vọt.

7. Pháp lý

Pháp lý luôn luôn là yếu tố quan trọng khi đầu tư nhà compound. Với dự án đã hình thành, đã có cư dân về ở, thì cần có sổ hồng là chứng nhận cao nhất quyền sử dụng.

Với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, thì người mua cần quan tâm đọc kỹ quy hoạch 1/500, chuyển giao đất và đền bù giải tỏa, chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy phép bán hàng, sổ miếng đất lớn, ngân hàng hỗ trợ cho vay, hợp đồng mua bán và các điều khoản.

8. Thanh khoản tốt, giá trị tăng nhanh, độc và hiếm

Với các yếu tố tốt, về pháp lý ổn định, chất lượng xây dựng đảm bảo, quy hoạch đồng bộ, an ninh bảo vệ, tiện ích đa năng, công viên, cây xanh, vị trí đẹp đón đầu quy hoạch hạ tầng, thì các dự án nhà phố biệt thự compound luôn luôn tăng giá trị mạnh mẽ

Khi các dự án đã xây xong, hoàn thiện, cư dân về ở đông đúc, có sức sống, thì những người bên ngoài nhìn vào sẽ thấy là “ước gì có một căn ở đây”, khi mời bạn bè đến thăm khai trương nhà mới, nhiều người cũng sẽ trầm trồ ngưỡng mộ gia chủ có một căn nhà thật tuyệt vời.

Khi dự án vẫn còn đang xây dựng, thì người ta chưa nhìn thấy nét đẹp, những người mua ban đầu thường là những người mạo hiểm. Chỉ đến khi hình thành rồi, cư dân lấp đầy, thì rất nhiều người sẽ muốn sở hữu, mua về ở, do đó, tính thanh khoản rất tốt, giá trị tăng mạnh. Nhất là các căn nhà đã có sổ, càng được săn đón.

Tính thanh khoản của các căn diện tích nhỏ sẽ tốt hơn, do giá trị thấp sẽ dễ bán ra hơn các căn diện tích lớn giá cao.

Trong tâm lý của phần lớn người Việt Nam, rất ưa chuộng nhà liền đất hơn căn hộ, Thành cũng thích ở nhà phố hơn. Trong khi các dự án nhà đất ngày càng hiếm, và giá càng tăng nhanh chóng mặt hơn thu nhập, nên càng về sau, giới trẻ khó mà mua nổi nhà đất trong thành phố, chỉ có do ba mẹ ông bà để lại thừa kế thôi, chứ đi làm hưởng lương thông thường chỉ mua nổi căn hộ là đã khó khăn lắm rồi.

Ở Vietnam thì tỉ lệ đô thị hóa còn thấp lắm, ngoài các thành phố lớn như Sài Gòn, Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng, Cần Thơ, Vũng Tàu, Đà Lạt, thì nhiều tỉnh thành khác vẫn còn khá hoang sơ, quen gọi là các vùng quê. Rồi sau này các vùng quê sẽ lên đô thị hóa cả, nên những người sớm đầu tư xa xa thì sau này sẽ hưởng lợi.

Những người lớn tuổi, đã thành đạt, giàu có sẽ đầu tư đất ở các vùng ven, để dành sau này cho con cháu.

Bên cạnh đó, thế hệ trí thức trẻ chọn mua khu nhà đất compound để sinh sống cũng có xu hướng gia tăng. Nên tính thanh khoản của nhà đất khu biệt lập là rất tốt.

9. Nhược điểm – Điểm yếu khu nhà compound

Dù có nhiều điểm tốt sống trong khu compound, thì cũng phải thừa nhận là có một số khuyết điểm.

Vì quy hoạch đồng bộ, giống nhau, nên gia chủ sẽ không thể sửa nhà theo kiểu dáng khác, không được xây thêm tầng, thêm hầm. Nhiều người sẽ không thích điều này, vì mỗi người đều có gu phong cách riêng, thích xây căn nhà theo ý mình.

Khu dân cư chung nên sẽ có các nguyên tắc cộng đồng chung, ví dụ như một số nơi không được nuôi thú cưng nhiều trong nhà,  không được nuôi chó mèo, nhưng chủ nhà vẫn cứ nuôi, thế là xảy ra cãi nhau mãi không dứt.

Thay đổi về mức phí quản lý, thường ban đầu khi mới xây xong và giao nhà, chủ đầu tư sẽ đứng ra quản lý, nên mức phí được ưu đãi, giá thấp. Nhưng sau 2-3 năm, thì chủ đầu tư rút dần, và hội cư dân sẽ phải thuê đơn vị quản lý khác, lúc này mức phí tăng lên, sẽ gây ra mâu thuẫn.

Không thuận tiện kinh doanh: do mật độ dân cư thấp, giúp thông thoáng, nhưng dân cư ít, và không cho người ngoài vào, nên việc kinh doanh trong nội khu sẽ khó đạt được doanh thu cao, điểm này cũng gây tranh cãi gay gắt với những người mua căn shophouse với giá cao, mà kinh doanh trong nội khu lợi nhuận ít quá, họ sẽ muốn mở cửa để cho người ngoài vào.

Khu nhà đất compound thường chỉ có 1 cổng vào, nên khi có tai nạn, hoả hoạn, có thể bất tiện cho bên cứu hộ, tốt nhất nên có cổng dự phòng thì hay hơn.

Giá bán ban đầu sẽ cao hơn giá nhà đất lẻ xung quanh khá nhiều, khiến nhiều khách hàng so sánh, và chùng tay, nhưng mọi người quên rằng, sở hữu nhà trong khu compound là được sử dụng cả một khu tiện ích xanh mát, làm sở hữu cả một không gian sống chất lượng, an ninh, nghỉ dưỡng và hàng xóm tương đồng. Nên giá bán khá cao, nhưng những người đầu tư ban đầu đều có lời.