8 am to 21 pm

Monday to Sunday

Vinhomes Landmark 81

Call us

0972 907 970

Compare Listings

9 kênh marketing online bất động sản – Hiểu về ưu nhược điểm

9 kênh marketing online bất động sản – Hiểu về ưu nhược điểm

Qua một thời gian bán BĐS, Thành đã sử dụng qua nhiều kênh để đăng tin BĐS, quảng cáo, marketing, tìm hiểu nhiều về sáng tạo nội dung, hình ảnh, video, và mình có một ít kinh nghiệm về marketing BĐS, sau đây Thành sẽ chia sẻ hiểu biết của mình về các kênh quảng cáo BĐS dành cho môi giới cá nhân.

Đối với tầm truyền thông của các công ty, chủ đầu tư, họ chi tiền tỉ cho quảng cáo, thì họ có thể đăng trên tivi, đăng các báo lớn như báo Tuoitre, VnExpress, làm các bảng to ơi là to quảng cáo đặt ngoài đường, hoặc màn hình hiển thị đặt trong thang máy, siêu thị, hoặc làm các gian hàng ở nơi đông người. Các cách marketing này tiêu tốn khá nhiều chi phí, môi giới cá nhân ít ai tự làm được, chỉ với các công ty chi tiền đậm thì mới dùng tới.

Nên trong bài này, Thành chỉ nói về làm quảng cáo với các môi giới BĐS cá nhân.

9 kênh marketing online bất động sản - Hiểu về ưu nhược điểm

1. Marketing BĐS: Facebook phổ biến nhất tại Việt Nam

Facebook là mạng xã hội có đông người sử dụng nhất tại Vietnam, với người nước ngoài thì họ có thêm các mạng xã hội khác, nhưng ở Việt Nam thì FB là phổ biến nhất.

Facebook theo kiểu timeline, tức là dòng thời gian, các tin tức mỗi ngày sẽ trôi qua rất nhiều, hiển thị rất nhiều. Facebook mô phỏng y chang cuộc sống thực offline, với rất nhiều sự kiện lướt qua mình mỗi ngày, mình sẽ nhìn thấy rất nhiều tin tức từ bạn bè, người thân, những người mình kết bạn mà không quen, chưa gặp, rồi tin từ các group, các trang, có cả video, quảng cáo, tuyển dụng việc làm, đăng sản phẩm … rất nhiều và đa dạng nội dung luôn.

Ưu điểm có lượng người dùng rất đông, độ tương tác cao, có profile cá nhân, nhóm group chuyên về một chủ đề nào đó, trang page,… ưu điểm của FB là tương tác đa dạng, có thể thả like, thả tym, haha, buồn rầu, phẫn nộ, hoặc like, và share, rồi story ngắn, rồi live stream, FB rất đa dạng hình thức. Vì FB mô phỏng đời sống thực của con người ở môi trường offline đưa lên online.

Tuy nhiên vì Facebook rất đông người dùng, rất đông môi giới, nên cũng có độ cạnh tranh mạnh mẽ giữa các môi giới.

Thêm nữa khi bạn post video, thì đo lường được, vì video hiển thị lượt xem, kể cả người xem không bấm like, không comment, thì mình cũng biết là có bao nhiêu lượt xem. Còn post dạng chữ với hình ảnh thì nếu người ta xem mà không tương tác, thì mình không biết, không đo lường được.

Facebook cho chạy quảng cáo trên page, nhưng sẽ tiêu tốn khá nhiều $, và cũng có nhiều người điền chơi cho vui, chứ không có nhu cầu, hoặc môi giới khác bấm phá, bạn cần phải lọc được khách, áp dụng được công cụ re-marketing, để vừa giảm bớt được chi phí quảng cáo, vừa ra khách tiềm năng.

Facebook cũng kết hợp với website, FB cho mình một pixel, là một đoạn code, để mình cài vào website của mình, nên khi khách có truy cập web mình, thì FB cũng biết, và khi mình chạy re-marketing thì có thể hướng đến những người đã vào web mình, như vậy qua 1 tầng lọc, khách sẽ net hơn.

FB cũng cho mình chạy với tệp khách hàng, tệp số điện thoại, tệp email, nên các bạn mua data, rồi tách ra tập sđt, và email rồi upload lên, thành tệp khách hàng rồi cho FB chạy ads tới tệp khách hàng đó, không biết giờ tính năng này còn không, vì mình không chạy quảng cáo FB nữa, do đốt tiền nhiều quá mà ra khách ít.

Để chạy hiệu quả, thì kết hợp website, remarketing và tệp khách hàng… nhưng cũng cần gói chi phí khá lớn, vài chục triệu, chứ bạn tiêu vài triệu đồng thì chưa thấm vào đâu.

Nhược điểm của chơi trên FB, là thông tin không tìm kiếm được, bài đăng mới, chỉ là tức thời, cho hôm nay, và 1-2 ngày sau thì mọi người còn nhình thấy, còn sau 1 tuần, là bài đó mất tích trong mắt mọi người rồi, và nếu họ có search trong khung tìm kiếm, thì cũng hiếm khi dẫn tới mình.

Đặc điểm người xem FB là lướt, chúng ta lướt qua đời nhau, và tin nổi bật gì đó, thì họ mới dừng lại để xem, còn tin bình thường quá thì họ lướt qua nhanh, nên bài đăng của bạn nên độc đáo, khác biệt, ngắn gọn súc tích đi ngay vào trọng tâm, hình ảnh đẹp, dùng video càng tốt, đừng có dài dòng văn tự, vì đặc điểm người xem FB là xem ngắn, xem dài là họ sẽ lướt qua. Bạn post dài thì nhìn qua nhìn lại có mình bạn đọc thôi à, hoặc môi giới đồng nghiệp đọc, còn khách thì lướt qua.

2. Zalo: mạng xã hội với đông người Việt dùng nhất

Khởi đầu là chương trình chat trò chuyện, học tập từ TQ, sau mở rộng ra là mạng xã hội trên điện thoại tại Vietnam,

Phần mạng xã hội Zalo không vào xem trên laptop được, đây là một hạn chế, nên không thể đăng bài từ PC & laptop được, phải chuyển qua điện thoại.

Zalo trên laptop chỉ dùng chat chit, trò chuyện, forward thông tin, gửi file, hình ảnh.

Ưu điểm là người Việt dùng zalo rất nhiều, khách hàng bất động sản cũng dùng zalo nhiều, nên đây là 1 kênh hiệu quả, có cho chạy quảng cáo, ads nhưng chi phí mắc.

Nhược điểm thì Zalo không có cơ chế search tìm kiếm, nên khách hàng không thể search trên zalo để tìm đến mình được. Nên bạn phải đăng mỗi ngày, để giữ sự hiện diện của mình.

Với người nước ngoài, như người Mỹ hay bên Châu Âu, thì họ dùng Whatsapp, Viber, Skype, Snapchat … với người Nhật thì có Line … để giữ liên lạc với khách hàng

3. Youtube: kênh video phổ biến nhất

Dùng để đăng video, làm thương hiệu cá nhân, với nội dung content dài, có rất nhiều chủ đề để làm với youtube, để giới thiệu BĐS, làm đánh giá review, xây dựng thương hiệu cá nhân, chạy quảng cáo, và bật kiếm tiền từ quảng cáo, đây là kênh rất hiệu quả, nhưng đòi hỏi việc đầu tư công sức, suy nghĩ nội dung, thiết bị, máy quay, micro, laptop mạnh, khá là khó.

Youtube với FB là 2 kênh đang được sử dụng phổ biến nhất tại Vietnam theo thống kê của báo cáo digital marketing. Facebook cũng có kênh video riêng, để cạnh tranh với youtube, nhưng kênh video bên Facebook thì không dễ search ra video cần tìm.

Một ưu điểm rất lớn của youtube là đã tích hợp vào Smart Tivi, xem trên màn hình lớn tivi thì rất là đã mắt, thêm nữa youtube có chế độ đề xuất xem các video tương tự, rất là hữu ích. Mọi người hiện nay cũng bận rộn hơn, thời gian đọc cũng ít đi, nên nhiều người có xu hướng là NGHE và XEM video, hơn là ngồi đọc những thông tin BĐS trên web.

Youtube cũng cung cấp rất nhiều công cụ bổ sung cho mình, như tự động phát sinh phụ đề, cho cài các thẻ, hashtag, màn hình End Screen và card dẫn đến video khác cũng của mình.

Điểm mạnh của Youtube là cơ chế tìm kiếm, khi người dùng gõ vào khung search, thì sẽ dễ dàng dẫn đến video của mình, tất nhiên là video của mình cần làm với chất lượng tốt, và có công thức để tối ưu kênh youtube để video của mình xuất hiện trong kết quả tìm kiếm.

Khi Thành làm 1 video giới thiệu dự án, hay giới thiệu căn nhà mình đang bán, thì mình sẽ gửi link video đến khách hàng của mình xem, khách ở đâu cũng xem được, Việt kiều ở nước ngoài cũng xem được, rất tiện lợi luôn.

Và quan trọng là youtube cũng cho thông số đo lường, để mình biết video nào hiệu quả, hay kém, để mình biết hướng và tập trung làm cho những video hiệu quả.

Điểm danh 9 yếu tố tối ưu kênh youtube

4. Tiktok: kênh video ngắn giải trí năng động nhất

Tiktok là dạng video ngắn tầm 1-3 phút, xu hướng giải trí, vui vẻ, cần nhiều ý tưởng sáng tạo, người xem Tiktok chủ yếu là giới trẻ, thời gian trống nhiều, xem để kiếm niềm vui, nên đăng quảng cáo BĐS ở tiktok là không phù hợp. Chỉ dùng để giới thiệu bản thân, làm thương hiệu cá nhân.

Với Tiktok, có thể đăng video 3 phút, nhưng đặc điểm của mạng xã hội này, là người thích xem video ngắn và lướt nhanh. nên video dài quá thì họ sẽ không xem hết.

Ưu điểm của Tiktok là đơn giản, làm với điện thoại là được, quay bằng điện thoại, và edit ngay trên Tiktok, có sẵn rất nhiều hiệu ứng, nhạc nền, Tiktok đã làm cho việc sáng tạo video ngắn trở nên rất dễ dàng với bất kỳ người nào, kể cả không rành về kỹ thuật.

Một nhược điểm tương tự như facebook, là khó search được thứ cần tìm trên Tiktok, nghĩa là khó để video của mình lên top khi tìm kiếm bằng từ khoá.

Nhận định cá nhân của Thành là không bán bất động sản ở Tiktok, mà tập trung làm thương hiệu cá nhân, cho người xem biết đến mình, khả năng, kiến thức, kinh nghiệm của mình. khi họ muốn tìm hiểu nhiều hơn về mình, thì họ sẽ vào youtube và website của mình.

5. Linkedin: mạng xã hội chuyên gia

Không đông người dùng như Facebook, Linkedin là mạng dành cho các chuyên gia, có kiến thức chuyên môn, họ sẽ show ra kiến thức, kinh nghiệm trên kênh này, giới thiệu bản thân. Và các nhà tuyển dụng, nhân sự, tham gia trên Linkedin rất nhiều, để tìm kiếm những người tài năng offer về công ty họ. Linkedin như một bản CV công việc, ngắn gọn, show những gì bạn làm được, thành tích, kỹ năng của bạn.

Trên Linkedin sẽ không đăng kiểu giải trí, không đăng quá nhiều và tràn ngập như bên Facebook. Cần tập trung vào công việc, kinh doanh, mối quan hệ, các liên kết xã hội.

Nếu bạn chỉ đăng quảng cáo đơn thuần như bên FB, thì bên Linkedin sẽ không hiệu quả, bạn cần thể hiện mình là người có kiến thức chuyên sâu, cung cấp giá trị, để làm thương hiệu cá nhân là chính, bên Linkedin là bán thân, chứ không bán hàng

6. Podcast kiểu radio, chỉ nghe.

Radio thì đã có từ lâu, với đài FM quen thuộc, mình đã nghe từ nhỏ, chương trình Radio thì của báo đài nhà nước. Podcast là 1 dạng như Radio, hay là sách nói, do người dùng tự post nội dung lên.

Đặc điểm podcast là chỉ để nghe, dung lượng nhẹ, thích hợp với người ngồi xe hơi, nghe podcast, làm việc nhà, nghe podcast, nhức mắt không đọc được, nghe podcast.

Podcast chiếm ít dung lượng hơn youtube nhiều, nên đỡ tiêu dung lượng khi xài 4G.

Podcast cũng dễ bật nghe liên tục, vừa dùng app khác, vừa nghe podcast cũng được. Với youtube trên điện thoại thì bạn phải mở app liên tục, thì mới nghe được, nếu chuyển qua dùng app khác, thì youtube cũng tắt.

Nghe các Podcast về bất động sản

Về sau này, google sẽ tích hợp tìm kiếm bằng giọng nói, hiện nay cũng đã có, nhưng chưa chuẩn lắm, giọng mình đọc vào, thì google vẫn nghe chưa ra chữ, nhưng từ từ họ sẽ cải tiến được. Về sau, mọi người ngồi xe hơi, đọc từ khoá tìm kiếm với điện thoại, điện thoại sẽ hiện ra các kết quả với podcast, và chọn nghe, rất tiện lợi.

Điểm yếu của các kênh podcast hiện nay là chưa tạo được sân chơi có tương tác, người nghe chỉ nghe xong, không có chỗ để bình luận, thả like, thả tim, nhưng cái này sẽ được phát triển trong thời gian tới.

Podcast về BĐS thì vẫn còn hiếm ở Vietnam, chưa phổ biến như Facebook, website, Youtube, nên podcast còn nhiều “đất” cho bạn chen chân vào.

7. Kênh Marketing online BĐS: Website cá nhân

Như web OneERA.vn của Thành đang làm, là website cá nhân, để đăng dự án mà công ty đang bán, cùng với đánh giá nhận xét, blog cá nhân.

Nếu biết SEO thì đua top từ khoá dự án, và chạy google ads. Để chạy ads hiệu quả bạn cần biết re-marketing và hiểu một chút về phễu lọc khách hàng. Việc kỹ thuật làm SEO thì khá phức tạp với các môi giới BĐS vốn thuần tính chất là bán hàng, các bạn không quen với kỹ thuật, nên khó mà làm nổi, thì bạn có thể thuê người làm cho, sẽ tiện hơn, dành thời gian cho việc bán hàng.

Một môi giới có thể có nhiều website cá nhân, web tổng hợp, rồi landing page web về từng dự án, về từng khu vực … nhưng khi làm nhiều web, thì cũng mất nhiều thời gian.

Để tranh top từ khoá trên google thì đó là cả một quá trình dày công sức và thời gian, bài viết có chất lượng, không được copy bài từ trang khác, chú ý tiêu đề, đường link, phần mô tả, link inside, link out ra ngoài, mật độ từ khoá, hình ảnh, giao diện thân thiện với cả máy tính, điện thoại, và ipad, máy tính bảng.

Với phần này thì mình kết hợp với tạo địa danh trên google map, khi dự án mới ra, thì các môi giới tạo ra điểm dự án trên map google, rồi gắn số đt, website vào, khi khách gõ tìm kiếm trên map, sẽ thấy và có thể liên hệ.

8. Email Marketing: cũ nhưng có võ

Kênh Email Marketing vốn đã có từ lâu, trước khi có Facebook, youtube. Đây là một kênh rất hiệu quả, hiện nay mặc dù gặp nhiều sự cạnh tranh từ các công cụ mới, nhưng Email Marketing vẫn chiếm chỗ đứng cao.

Đặc điểm email marketing là rất khó, không có nhiều cá nhân làm được email marketing, phần lớn email gửi đi sẽ vào hộp thư Spam, rất khó để vào được inbox, và bạn sẽ nhanh chóng bị block bởi người nhận, dính vài block là nhà mạng khoá bạn luôn, khoá luôn IP nên cũng không gửi được tiếp.

Để làm email marketing hiệu quả, bạn cần phải biết phân tầng email, chọn lọc được khách đang quan tâm, phân loại khách hàng theo nhu cầu, thì mới gửi email quảng cáo với nội dung phù hợp, đây là quá trình phức tạp, mà ở mức cá nhân sale môi giới, các bạn gần như sẽ không làm nổi. Cần tránh spam hàng loạt, người ta ghét sẽ block.

Các công cụ gửi email marketing có Mailchimp, Getrespond, Amazon, sendgrid ….

Với gmail, bạn có thể kết hợp với plugin của Hubspot để theo dõi tình trạng đó, người nhận đã mở email chưa, họ mở lúc nào, thì sau đó vài tiếng mình sẽ phone họ để hỏi họ có cảm nhận gì, họ cần thêm gì khác không, họ có thắc mắc gì không.

Lưu ý nhắc lại: Đừng spam hàng loạt, bạn sẽ bị block sớm

9. Marketing BĐS: Đăng tin web, diễn đàn bất động sản

Đăng tin trên web BĐS như chợ tốt, batdongsan.com.vn, muaban.net … Thực chất là bạn đang đốt tiền cho các ông chủ web mà hiệu quả thì thấp, vì hầu hết 90% người xem toàn là môi giới bds, khách xem thì ít, và giá đăng tin Vip thì rất mắc.

Do rất nhiều người đăng mỗi ngày nên tin của mình sẽ nhanh chóng lạc trôi phía dưới, phải bơm tiền nữa để lên top. Thêm nữa là đăng tin giật tít, giá ảo, hình ảo, hình căn này mà bán căn khác, nói chung họ không kiểm soát chất lượng tin đăng …. Thành đã không dùng kênh này từ lâu.

Kết bài:

Như vậy có rất nhiều kênh để marketing online BĐS, với môi giới cá nhân tại Việt Nam thì có 9 kênh phổ biến Thành nêu trên.

Khi bạn thành thạo, thì bạn có thể kết hợp các kênh trên, ví dụ như làm video youtube xong thì tách đoạn ngắn để post FB, tiktok, zalo, gửi email.

Tuy nhiên việc làm này sẽ mất rất nhiều thời gian và sức lực, và sẽ làm mình mệt mỏi, hết sức, tốt nhất là thuê người khác làm marketing cho bạn, còn môi giới thì tập trung vào việc bán hàng.

Cho dù dùng nền tảng nào thì mấu chốt là Content, tức là nội dung hữu ích, thu hút, và độc đáo, và bạn cần có kiến thức một chút căn bản về marketing tìm kiếm khách hàng, hiểu về phễu marketing, chân dung khách hàng, phân khúc khách hàng, khách hàng ở phân khúc đó thì họ dùng kênh nào nhiều hơn, họ có dùng FB không, họ có xem youtube không …, mới có thể giảm bớt tiền chạy quảng cáo.

Bạn cũng cần có kế hoạch ngắn hạn, dài hạn khác nhau, dài hạn là xây dựng 1 website chất lượng, 1 kênh youtube chất lượng, và chú trọng thương hiệu cá nhân, ngắn hạn là khi cần bán nhanh 1 dự án, mà tháng tới sẽ mở bán, thì cần phải chạy quảng cáo mạnh mẽ, và cần chi tiền mạnh

Và quan trọng, bạn cần phải đo lường được hiệu quả xem kênh nào dùng tốt hơn, thì tập trung vào kênh đó, chứ làm hết thì vừa không làm nổi, vừa tốn công sức thời gian, tiền bạc cho kênh kém hiệu quả, xác định kênh nào nằm ở tầng nào của phễu marketing, và có nội dung tương ứng.

Lưu ý là nội dung cần phải độc đáo, và khác biệt số đông, có phân tích đánh giá của cá nhân, chứ không phải cứ copy y xì bài của người khác và post, sẽ khiến bài của các bạn giống nhau, và không có phong cách riêng.

Thông thường các môi giới BĐS không phải dân kỹ thuật, môi giới BĐS thì thường đi ra ngoài gặp khách hàng, giao tiếp là kỹ năng quan trọng, còn ngồi yên một chỗ để nghiên cứu kỹ thuật chiến lược thì hơi bị ngứa chân lắm luôn, đặc điểm của môi giới BĐS là ‘chân đi’ mà, không thích ngồi yên một chỗ mà viết bài, mà viết nội dung website ….

Còn dân kỹ thuật nghiên cứu, thì lại bán hàng không tốt bằng những người ‘chân đi’ đâu.

Tất nhiên sẽ có các cá biệt xuất sắc ở cả 2, nhưng tỉ lệ là thấp, những người bán hàng giỏi thì không nghiên cứu kỹ thuật tốt được, và ngược lại, những người nghiên cứu kỹ thuật thì không bán hàng tốt. Tốt nhất là bạn tìm người phù hợp và nên kết hợp với nhau, hoặc thuê người làm.

Bài đến đây là hết. Bạn có ý kiến đóng góp gì thì comment nhé. Thân chào và Chúc may mắn.

Related posts

SEO Bất động sản 7 yếu tố đưa từ khoá lên Top Google tìm kiếm

SEO Bất động sản là gì ? Tại sao cần thiết ? Đối với các môi giới BĐS,...

Continue reading

Mua nhà dự án giai đoạn 1 được lợi ích và có rủi ro gì ?

Mua nhà dự án giai đoạn 1 là một vấn đề nóng hổi được rất nhiều nhà...

Continue reading

Hướng dẫn biết khách hàng đã mở email marketing dùng Hubspot

Đối với môi giới BĐS nói riêng, và các chuyên viên bán hàng nói chung, việc...

Continue reading

Join The Discussion